Perché il progetto casa comunale quando c’è il piano casa nazionale?
Il piano casa nazionale, con ridotti incrementi volumetrici e senza modifica di destinazione urbanistica, ha scarsa o nulla capacità di incidenza in una città compatta e soprattutto nei confronti delle categorie sociali più deboli. Il progetto casa comunale, invece riqualificando, su intervento privato, volumi esistenti dismessi e fatiscenti della città permetti di operare come calmiere, almeno parziale, dei crescenti valori del mercato fondiario a fronte di investimenti pubblici ad edilizia sociale ridottissimi, malgrado San benedetto del Tronto sia catalogata come città a forte emergenza abitativa.
Infatti, se si confrontano gli attuali investimenti pubblici che, rispetto all’esistente patrimonio edilizio pubblico di circa 500 alloggi, consentiranno di realizzare altri 20 alloggi di che saranno ultimati entro il 2010 e l’eventuale assegnazione di fondi derivanti dalla partecipazione agli esigui fondi derivanti dal bando regionale in rassegnazione dei contratti di quartiere 2, resta comunque con una forte sperequazione in negativo tra alloggi in realizzazione e numero di domande entrate in graduatoria, mentre direttamente e senza alcun esborso pubblico, il progetto casa comunale garantirà la realizzazione di circa 60 alloggi di pezzatura media realizzati da privati e ceduti al Comune e di altri circa 20 alloggi ad affitto calmierato.
Perché tanta emergenza abitativa in una città che registra a livello statistico ben il 26% di abitazioni vuote?
La maggior parte delle nuove abitazioni ha rappresentato la forma di investimento più diffusa anche come “bene rifugio” in periodi di crisi economica, inoltre le abitazioni sono considerate dagli investitori e dai risparmiatori un bene da tenere prevalentemente libero da vincoli (affittuari) e da cui ricavare un reddito rappresentato dall’affitto nella stagione estiva. Tutto ciò provoca un incremento dei prezzi che ha reso il mercato difficilmente accessibile soprattutto nel Comune di San Benedetto per le categorie disagiate e i giovani necessitanti di abitazioni anche solo in affitto continuativo.
L’impotenza degli Enti Locali ad operare sia per i prezzi di esproprio che sono sempre più assimilabili a valori di mercato, sia per le finanze dei Comuni sempre più ridotte, sia per le difficoltà ad attuare una organica politica di riqualificazione ed intervento sul patrimonio pubblico esistente e potenziale, e, per contro, con il presentarsi di una nuova pressione abitativa determinata dai mutamenti delle società attuali, quali le separazioni, l’aumento della mobilità dovuta a lavoro o a studio, la presenza di sempre più cittadini appartenenti alla fascia delle nuove povertà, gli anziani soli, l’immissione di extracomunitari.., si assiste ad una richiesta crescente e in continua evoluzione di abitazioni sociali anche in affitto; quindi chi cerca casa per usi abitativi, soprattutto giovani si rivolge ai comuni limitrofi, risalendo spesso, anche per un buon tratto, lungo le valli del Tronto e del Tesino, con acuti fenomeni di periferizzazione e pendolarismo.
Questo dato è evidenziato dalla differenza fra la popolazione al di sotto di 18 anni e quella al di sopra dei 65 anni: a S. B. T. nel 2002 tale differenza è pari a –2.020, nei comuni limitrofi +251; tale tendenza si consolida nel 2003: S. B. T. –2.330 comuni limitrofi +435.
Come si relaziona il progetto casa comunale con l’interesse immobiliare privato e il problema della casa per i giovani e le categorie più svantaggiate?
In particolare i giovani entrano molto più tardi delle generazioni precedenti in una condizione di stabilità lavorativa che possa garantire l’accesso ad un mutuo o persino il pagamento di un affitto a prezzi di mercato, con una flessibilità lavorativa che spesso contraddice la persistenza abitativa nello stesso luogo per tutta la vita (il 33% ha cambiato una volta lavoro, il 20% due volte e questo avviene non sempre nello stesso quartiere e neppure nella stessa città).
In pratica, si registra un’ampia domanda, rimasta inevasa e tendente ad aumentare, di alloggi a prezzi contenuti e in locazione, che rispecchia i mutamenti sociali del nostro tempo. Il “bene casa” va dunque inteso nella sua accezione più ampia, in quanto lo sviluppo qualitativo dell’edilizia rientra in una politica sociale della casa coerente con i più generali obiettivi di governo della città attraverso anche la riqualificazione del sistema urbano, individuando a tal fine innovativi strumenti di risparmio energetico e modalità di intervento anche sull’offerta.
L’acquisizione di nuove proprietà pubbliche al comune parrebbe in controtendenza rispetto a generali comportamenti delle pubbliche amministrazioni che, per ragioni di bilancio, tendono all’alienazione del patrimonio pubblico.
Il maggior controllo anche attraverso la diretta proprietà pubblica del suolo è, di per sé, un elemento decisivo di calmiere fondiario, mentre la non ghettizzazione dell’edilizia sociale, l’ apertura di un mercato dell’affitto per tutto l’anno a prezzi calmierati, l’accessibilità alla casa a prezzi contenuti, la realizzazione dei servizi relativi … sono obiettivi collaterali ma altrettanto importanti.
In realtà va detto anche che il buon successo del Progetto casa comunale del Comune di San Benedetto del Tronto è, nella situazione specifica, stato favorito, paradossalmente, sia dalla vecchiezza del PRG vigente che ha ingessato situazioni immobiliari incongrue, e dalla presenza di un mercato immobiliare “doppio” costituito da abitazioni per i residenti e ad affitto estivo in un comune a forte tendenza immobiliarista.
Vorrei, infine, sottolineare il dato, a mio avviso rilevantissimo, per cui il Progetto Casa comunale registra un autentica inversione dei rapporti tra pubblica amministrazione ed imprenditoria privata: per la prima volta, il privato partecipa e si fa carico della realizzazione compiuta della città pubblica.