Il Vecchio Prg –di elaborazione originaria risalente addirittura agli anni ’70- consta di una normativa, rivolta essenzialmente alla definizione quantitativa e settoriale degli interventi, che lascia notevoli problemi irrisolti : le destinazioni rigide e quantitative hanno accentuato alcuni problemi quali pericolosità ambientali, traffico, casa, accessibilità e agibilità della città, disarticolazione del sistema dei servizi, città divisa, turismo, commercio e terziarizzazione non guidate, destinazioni urbanistiche ormai incongrue con spreco e necessità della messa a sistema delle qualità e dell’efficacia degli interventi. La tendenza immobiliarista fortemente presente nella città, accentuata anche in periodo di ristagno economico, e il progressivo e costante abbandono di settori tradizionali di attività quali la pesca e il settore manifatturiero, accompagnata da un notevole invecchiamento della popolazione soprattutto a partire dal nuovo millennio e dalla fuga consistente dei giovani dalla possibilità eccessivamente onerosa di risiedere in città – da qui il progetto casa comunale- , costituiscono i punti in corso di approfondimento Vas per la redigenda variante generale al Prg.
Analisi urbana
Città duale: c’è contrasto tra l’immagine fornita dalla città turistico-estiva (lungomare) e l’immagine data dalla città lungo l’attraversamento storico (statale). Città duale in ogni senso: dualismo estate/inverno, congestione/relativa marginalità rispetto ai flussi produttivo-industriali della vallata del Tronto; dualismo residenti/turisti con interessi spesso non concomitanti; dualismo non risolto tra lungomare ed entroterra della città, tra zone urbanizzate e campagna; tra Centro Storico che rischia la periferizzazione anche per la difficile accessibilità, tra servizi presenti nel Borgo Marinaro e periferie; tra parte Nord e Sud della città; tra mondo della produzione e cultura considerati spesso del tutto antitetici; tra un modello di sviluppo basato sulla quantità, sulla logica dell’immediato profitto ed una visione che si fa invece carico dei risultati complessivi e quindi della loro programmazione in termini di qualità presente e futura; tra le dimensioni comunali ed un ruolo territoriale molto più vasto; tra una visione volta al soddisfacimento individuale delle esigenze più forti in termini individuali ed una basata sulla creazione dell’identità sociale fondata sull’integrazione delle esigenze di scelta e partecipazione di tutta la collettività cittadina; tra crescita del numero e della solitudine degli anziani ed emarginazione giovanile; tra intensa valorizzazione delle aree costruite o costruibili -sempre con valori di mercato in aumento- e difficoltà a dare risposta alla domanda abitativa e di servizi a costi contenuti; tra una storia ed una tradizione di cultura marinara e di turismo familiare e una situazione attuale di crisi dei parametri tradizionali dell’economia e della socialità della città. La città non è duale solo nel senso descritto, ma è anche – schematicamente- una città tagliata a fette: il tratto Est – Ovest che dal mare raggiunge la ferrovia adriatica è un tratto urbano molto legato al mare (porto) e al turismo balneare ( quasi tutti gli alberghi e i luoghi di aggregazione estiva stanno in questa fascia); il tratto tra la ferrovia adriatica e la SS16 costituisce il tratto più propriamente urbano dell’ insediamento novecentesco recente e dei residenti; infine il territorio agricolo oltre l’A14 senza un ruolo ben definito né agricolo (funzione residuale a SBT) né urbano necessita di una valorizzazione sostenibile dal punto di vista turistico-ambientale-paesaggistico.
Gli obiettivi: il sistema immobiliare urbano e il ruolo del patrimonio pubblico
Come già evidenziato, la nuova pianificazione in atto ( si è in fase di redazione della Vas prodromica alla variante generale al Prg vigente dal 1990) , si propone una maggiore integrazione urbana e territoriale riducendo ed ottimizzando la pressione esercitata sulle risorse, introducendo soluzioni e comportamenti innovativi e di riqualificare in senso ambientale il tessuto edilizio e gli spazi di interesse collettivo : riqualificazione dell’esistente, realizzazione e qualificazione della città pubblica, densificazioni piuttosto che urbanizzazione di nuove aree agricole, qualità dell’attrattività turistica e nuova occupazione, cultura e partecipazione, accessibilità e risparmio energetico, mitigazione dei rischi, sistema del rapporto con il mare, nuove centralità urbane anche attraverso rinnovamento edilizio, sistema dei parchi collinari in relazione al verde urbano, valorizzazione del paesaggio, sistema dei percorsi lenti e servizi, nuove funzioni sociali e qualificazione del sistema economico ( turismo come sistema della qualità urbana, commercio, sistema terziario) , cura e gestione dell’arredo urbano nei materiali, nuova qualità architettonica...
Per raggiungere i citati obiettivi si è reso necessario mettere a punto, per prima cosa, gli strumenti necessari per ottenere gli obiettivi sopracitati, considerando che gli stumenti tradizionali (esproprio, decadenza vincoli, Legge 1150, finanziamenti per piano casa,finanze comunali, norme invecchiate e statiche, standard non attuati, dismissione del patrimonio pubblico, soluzioni operate nell’emergenza, mancata legge regionale sul governo del territorio…) si presentano spuntati, monchi o inefficaci, per cui sono stati ad oggi introdotti:
Modifica art. 48 delle Nta del Prg per evitare di risarcire i vincoli urbanistici scaduti Delibera Cc n.99 del 2006
Scadenze derivanti dalla legge regionale 16/2005 per segnalazione a Regione di schede per individuare ed assoggettare aree alla riqualificazione urbana
Schema direttore approvato con Dcc. n.196 e 199 del 14 dicembre 2007
“borse di studio per giovani laureati”: bando e graduatoria definitiva 2007 con rafforzamento dell’Ufficio di Piano comunale
Atti di indirizzo sulla monetizzazione eventuale degli standard urbanistici Delibere del Consiglio Comunale n. 95 e 96 del 7 agosto 2008
Protocollo d’intesa con Erap per valutazione esigenze Erp
Variazione art. 29 delle Nta per coordinare e qualificare la trasformazione degli alberghi in residenze e premio volumetrico per cambio destinazione da residenza in albergo;
adozione Piano alberghi in applicazione della Legge Regionale n. 9 del 2006 “ Testo unico per il turismo”. 2010
Bando di concorso partecipato per il Peep SS. Annunziata con pubblicazione degli esiti sulla rivista “Paesaggio urbano”
Report di Sostenibilità – 2007-2009
Delibera Cc per progetto casa comunale 26 settembre 2008 e Bando per progetto casa fase 1, marzo 2009 volto ad accrescere il patrimonio pubblico in termini di servizi, aree attrezzate e con aumento delle dotazioni di uso pubblico
Nel quadro di un forte rilancio programmatico della città nel contesto integrato intercomunale in cui il Comune individua e svolge una particolare funzione terziaria, senza sovrapporsi alle attività essenzialmente di tipo produttivo primario e secondario dei comuni contermini, il problema della casa assume un ruolo ed un’ importanza prioritaria per le sue implicazioni economiche, sociali e ambientali.
Il progetto casa comunale consta di due fasi, la seconda delle quali, individuando specifici ambiti, si propone la valorizzazione, attraverso le procedure del “dialogo competitivo” del patrimonio pubblico comunale attraverso interventi privati congruenti anche con il miglioramento e la riqualificazione dei vecchi insediamenti Erp.
Il progetto casa comunale fornisce abitazioni a costi contenuti perché si basa sulla realizzazione a carico dei privati di edilizia sociale e relativi standard realizzati, su nuove opportunità per i residenti con la realizzazione di alloggi rivolti a soggetti in situazione di disagio e di emergenza abitativa, su soluzioni ecosostenibili in grado di limitare il fabbisogno di energia primaria, sulla diffusione non ghettizzata nel territorio dell’edilizia sociale con l’obiettivo di evitare fuga di giovani e pendolarismo, sia infine su di uno sviluppo economico fondato sul terziario e sulla qualificazione urbana.
La prima fase è rivolta alla riqualificazione urbana di interi edifici in proprietà privata dismessi o fatiscenti o abbandonati, da almeno un anno – come certificabile attraverso i consumi delle utenze- rispetto alla data di individuazione delle aree da parte del “Progetto casa” stesso, oppure “opere in contrasto” ai sensi dell’art.9, comma 1, della Lr 16/2005
Scelta zone di intervento: riqualificazione, attraverso avviso pubblico ad adesione volontaria privata di edifici esistenti escludendo aree a particolare delicatezza quali zone agricole, zone storiche ma anche lottizzazioni convenzionate…, con priorità del recupero e riqualificazione del patrimonio esistente, con incremento del patrimonio pubblico e dell’edilizia sociale e con il completamento residenziale del tessuto urbano con criteri di sostenibilità ambientale
Negli insediamenti di formazione meno recente gli interventi hanno dovuto ispirarsi ad un criterio di conservazione e ricomposizione degli elementi caratterizzanti il paesaggio urbano, con particolare riferimento alle cortine murarie degli edifici a destinazione produttiva, ai volumi tecnici particolarmente riconoscibili o significativi, all’ampio assortimento di tipi edilizi polifunzionali, alla sistemazione degli spazi pubblici
L’edificazione proposta, posizionata nell’area in maniera adeguata viene definita, insieme a tutta la zona oggetto dell’intervento, attraverso un Programma di Riqualificazione Urbana con planovolumetrico, anche in variante al vigente Prg, che confronti il progetto in oggetto alle volumetrie circostanti e che comunque limiti, il più possibile, la volumetria e l’occupazione edilizia dell’area.
L’eventuale variante urbanistica necessaria all’attuazione degli interventi deve , di norma, ricadere all’interno di categorie (per le zone residenziali e i relativi parametri) già previste dal vigente Prg e dall’art. 3 del Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 nonché delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia e comunque non può eccedere i limiti fissati dall’art. 7 del D.I. 2 aprile 1968 n.1444;
Garanzie: l’efficacia della variante ed i relativi interventi sono soggetti a Convenzione, previa preliminare cauzione e atto unilaterale d’obbligo trascritto a favore del Comune e a cura e spese dell’interessato, con annessa garanzia fideiussoria di importo adeguato e almeno pari al valore degli impegni sottoscritti.
Standard: Le aree a standard da individuarsi a tal fine devono essere aree compatte e preferibilmente contigue all’area interessata dall’edificato oggetto di piano di riqualificazione urbana e, se soggette a vincoli ambientali, idrogeologici, storici, ecc. devono essere corredate, a progetto definito, dai necessari approfondimenti (per es., studio geologico di II° fase, pareri vari …) e dalle autorizzazioni eventualmente necessarie. La quantità di standard è calcolata sommando eventuali standard preesistenti a quelli prodotti dall’intervento sulla base di 24 mq/ab insediabile e, in ogni caso la realizzazione di standard deve avvenire nell’area con una monetizzazione massima del 30%, anche attraverso eventuale sovrapposizione pubblico/privato, ma comunque previa Convenzione debitamente garantita.
Gli alloggi ceduti gratuitamente al Comune sono considerati standard aggiuntivi ai sensi dell’ articolo 1 comma 258 della legge n. 244/07 (Finanziaria 2008 ) e del successivo comma 259 della legge stessa e non producono, quindi, per sé, la necessità di standard urbanistici aggiuntivi, diversamente dagli alloggi offerti in locazione a prezzo convenzionato
Vaglio delle proposte preliminari: per il vaglio dell’ammissibilità delle proposte preliminari è stata istituita una Commissione tecnica che ha espresso le proprie valutazioni sulla base dei seguenti criteri:
a) qualità del progetto architettonico, con riguardo all’inserimento nell’immediato contesto, alla attrezzatura di standard e servizi, alla preservazione dei valori storici e architettonici dell’immobile, all’unitarietà/continuità della distribuzione spaziale e della fruizione funzionale, al risparmio energetico;
b) qualità del mix funzionale, con riferimento al contesto urbano, all’integrazione delle funzioni, al pregio dei beni e servizi offerti;
c) dotazione degli standard urbanistici e dei servizi, anche in rapporto al contesto, con particolare riguardo alla dotazione di parcheggi. In caso di dimostrata impossibilità a realizzare in loco, gli standard necessari all’intervento proposto, potranno essere realizzati - su assenso del Comune- in altre aree di proprietà degli interessati o ancora con attrezzatura di aree indicate dal Comune o comunque nei modi previsti dalle normative vigenti (Delibere del Consiglio Comunale n. 95 e 96 del 7 agosto 2008) e comunque almeno il 70% degli standard dovrà essere attuato in loco.
Edilizia sociale: cessione di congruo numero di alloggi in proprietà o da offrire in locazione a prezzo convenzionato per almeno anni 20 (venti), agibili ai sensi del Titolo III “Agibilità degli edifici” del Dpr 6 giugno 2001, n. 380 -Testo Unico dell’edilizia- nella misura minima rispettivamente del 15 % o 30% della SUL complessiva derivante dall’intervento e riferita, comunque ad intere unità immobiliari; va ricompresa, inoltre, nel calcolo , in quota parte, la SUL di terrazzi e garage valutata al 60% rispetto ai mq di SUL degli alloggi, escludendo dal conteggio i mq realizzati ex novo e ceduti al Comune corrispondenti ai mq attualmente già esistenti di proprietà comunale.
Volumi ceduti: Eccezionalmente, il volume ceduto al Comune, a discrezione del Comune stesso, può essere destinato, in tutto o in parte, ad usi di interesse e proprietà pubblici diversi da quelli dell’abitare.
Risultato dall’opzione contenuta nell’avviso pubblico con cessione al Comune del 15% di SUL complessiva realizzabile o del 30% delle SUL ad affitto convenzionato per 20 anni sono pervenute:
16 proposte definitive con contenuto incremento volumetrico privato rispetto al volume preesistente (circa + 12 %)
edilizia sociale ceduta al Comune come standard aggiuntivo
nuovo edificato con criteri antisismici e di sostenibilità energetica
circa 60 alloggi di pezzatura media realizzati da privati e ceduti al Comune SBT
circa 20 alloggi di pezzatura media ad affitto calmierato
standard urbanistici realizzati, - almeno 24 mq/ab insediabile- anche in termini volumetrici ( 1 asilo nido e monetizzazione consistente per nuova scuola dell’obbligo)
nessun costo di realizzazione per il Comune, solo variante urbanistica e assoggettabilità a VAS
miglioramento della complessiva qualità urbanistica ed edilizia in termini di sicurezza, opere di urbanizzazione e immagine urbana.
