Insieme a Old Muscat, la cittadina portuale di Matrah è uno dei più antichi insediamenti nel territorio della capitale e presenta notevoli elementi di unicità rispetto all’area metropolitana di Muscat.
In tutto e per tutto un nucleo storico, nonostante le trasformazioni subite nei secoli e soprattutto negli ultimi cinquant’anni, Matrah è allo stesso tempo il luogo più visitato nella capitale e un quartiere in decadenza fisica e sociale. L’animato souq, l’intricato e denso tessuto urbano, il carattere fortemente pedonale delle strade, la conformazione fisica della baia circondata da una corona di montagne scultoree, l’abbandono del quartiere da parte delle fasce più abbienti degli omaniti, rendono Matrah un luogo marginale e centrale allo stesso tempo.
L’incarico professionale assegnato su concorso nel 2014 a Sering International dalla Municipalità di Muscat, nasce originariamente come sviluppo delle fasi progettuali – dalla revisione del concept design fino alla progettazione esecutiva - di un piano esistente, il Mutrah Redevelopment Master Plan (MRMP), realizzato nel 2011-12 dalla società norvegese Norplan.
Su richiesta del Cliente, il lavoro diviene in corso d’opera un rifacimento del piano stesso e, contemporaneamente, in accordo all’incarico iniziale, la progettazione di tutte le reti infrastrutturali, dello spazio pubblico e di alcuni nodi urbani alla scala architettonica. Un progetto urbanistico a tutto tondo, dunque, soggetto a innumerevoli sfide.
Il progetto è estremamente impegnativo in quanto riguarda una vastissima gamma di saperi professionali: la rigenerazione urbana, la conservazione del patrimonio storico, la progettazione urbana dello spazio pubblico, l’attività di comunicazione e l’interfaccia con i numerosi stakeholders, il coinvolgimento della comunità e, ancora, la progettazione di tutte le reti infrastrutturali: viabilità, trasporto pubblico, drenaggio urbano e protezione contro le inondazioni, approvvigionamento idrico, fognatura, irrigazione, elettricità, illuminazione pubblica, telecomunicazioni, energia solare, ecc.
Diversi contributi disciplinari sono dunque coinvolti a lavorare congiuntamente: la pianificazione urbanistica e la progettazione urbana, le diverse branche dell’ingegneria, l’architettura, la conservazione, il paesaggio, la comunicazione, l’economia, ecc., in uno sforzo di coordinamento e condivisione di linguaggi tecnici assai differenti.
L’area di progetto si estende su 470 ettari con una popolazione di circa 31.000 abitanti. L’attuale tendenza demografica presenta un fenomeno tipico dei centri storici a livello globale: lieve decrescita della popolazione (in netto contrasto con la crescita esponenziale di altre parti di Muscat), con le fasce abbienti di locali che si muovono verso zone residenziali più attraenti, e la colonizzazione del decadente patrimonio costruito da parte di espatriati con livello di reddito basso, principalmente impiegati nelle attività del Souq.
Il progetto urbanistico MIIR (Matrah Infrastructure Integration and Redevelopment) costituisce nella regione un’esperienza unica di rigenerazione urbana basata sulla conservazione del tessuto storico oltre che sulla dotazione di reti infrastrutturali adeguate.
L’area metropolitana di Muscat appare come un grande arcipelago lineare di centri satellite distribuiti come una collana attorno ai circa 40 km di autostrade. Queste ultime corrono parallele alla linea costiera strette tra mare e montagna, separandosi in diversi assi quando la striscia di terra racchiusa tra la costa e la spettacolare orografia si allarga in una piana desertica cosparsa di insediamenti.
I quartieri “isola”, nati e sviluppatisi perlopiù come centri monofunzionali (residenziali, governativi, diplomatici, commerciali, industriali, educativi…), si appoggiano pesantemente sul sistema autostradale e sul trasporto veicolare privato per espletare le proprie funzioni urbane.
In questo sistema, Matrah con il suo tessuto denso impermeabile all’automobile e con la sua stratificazione funzionale e socio-etnografica, costituisce una completa eccezione. Sia per la sua morfologia naturale (il mare, la corona di montagne, i wadi ...) che per la sua storia (il porto, il souq, la cinta muraria che racchiudeva le diverse culture provenienti dal mare, il sistema di fortificazioni che domina il territorio circostante) Matrah è nata e si è evoluta come un ambiente estremamente denso e compresso, piena di attività, di scambio e di vitalità. Esiste un’anima commerciale peculiare che caratterizza la sua natura e che rende le sue strade vive e animate a tutte le ore.
Esiste anche una resilienza della città: gli allagamenti causati dalle rare piogge trasformano in un fiume l’asse principale del souq, costruito sopra il letto del wadi Khore Bamba, ed altre strade su corsi d’acqua minori. Gli ingressi rialzati su gradini permettono ai negozianti di aspettare con calma che lo spettacolo della pioggia finisca per riprendere il corso delle quotidiane attività. L’uragano Gonu, abbattutosi sulle coste di Muscat nel 2007 con danni enormi sul lungo litorale di Muscat, ha incredibilmente lasciato intatto l’apparentemente fragile sistema insediativo di Matrah.
Fino ad oggi molti cambiamenti sono avvenuti: la trasformazione degli stili di vita locali a partire dall’arrivo dell’elettricità, la costruzione del porto commerciale e la realizzazione della corniche negli anni settanta, il progressivo arrampicarsi del costruito sulle pendici delle montagne, la sostituzione dei prodotti venduti nel souq. Questi cambiamenti sono stati finora accomodati e in qualche modo digeriti. Ciò nonostante alcuni segnali di degrado hanno lentamente cominciato a mostrarsi nel corso degli ultimi decenni, nel mantenere il passo con i ritmi odierni: il calo demografico, la congestione e l’inaccessibilità all’automobile, il degrado economico e sociale, le condizioni strutturali problematiche dell’edificato, la mancanza di servizi.
Ci si trova oggi dinanzi ad una scossa di cambiamento, provocato dalla decisione governativa di trasformare il porto commerciale in un porto turistico/ricreativo, dal progetto MIIR stesso e dalla situazione finanziaria nazionale profondamente indebolita dalla caduta del prezzo del petrolio.
La prima sfida diviene allora quella di costruire una visione di futuro capace di inserire la trasformazione in un percorso corretto che eviti di perdere l’anima della città, i suoi edifici storici pressati dalla speculazione e le sue montagne minacciate da incombenti piani di lottizzazione, in una difficile dialettica tra costruzione e protezione, in qualche modo avulsa dalla cultura urbana locale.
Iniziato nel gennaio del 2015, il progetto MIIR, dunque, è diventato un piano di sviluppo urbano integrato. Un piano in cantiere sin dai primi anni settanta che, a causa dei conflitti di interesse tra le molte parti coinvolte e la generale resistenza alla trasformazione di un luogo sentito come patrimonio comune, è stato rimandato per un quarantennio, nonostante la guida autocratica e illuminata del Sultano Qaboos.
Il MIIR è partito da uno studio dei materiali esistenti e da un’ampia raccolta di dati sul campo e interviste, sfociata nella produzione di una serie di mappature che hanno aiutato a capire il funzionamento della città.
Uno studio demografico interdisciplinare relativo ai diversi e complementari sistemi ecologici presenti nell’area di progetto e alla loro diversa capacità di crescita ha aiutato a stabilire un quadro d’insieme che permettesse lo sviluppo evitando il congestionamento di un pattern storico già iper-denso. Lo scenario del progetto urbanistico è stato così inquadrato, permettendo ai designer di operare le scelte urbane strutturali e di dimensionare le reti su due orizzonti temporali: il 2025 ed il 2050.
La prematura richiesta da parte del Cliente di produrre una zonizzazione e di fornire delle urban guidelines ha anticipato la stessa logica ecosistemica e site-specific, dove i macrosistemi antropico-naturali individuati precocemente sono stati suddivisi in “micro-zone” sulla base di considerazioni non solo funzionali ma anche morfologiche, culturali e sociali. Tali unità di vicinato sono divenute quindi lo strumento amministrativo su cui applicare le regole di trasformazione/conservazione. Uno strumento in embrione in attesa di procedere verso il necessario processo di validazione ed enforcement in assenza di un quadro urbanistico coerente e strutturato.
In questo percorso, il ventaglio degli innumerevoli stakeholders istituzionali e civili coinvolti nel progetto è stato affrontato con alterne vicende, nonostante la reticenza del Cliente a pubblicizzare l’operazione ed in assenza di un regime democratico (cosa che paradossalmente faciliterebbe il compito del pianificatore).
La classificazione iniziale degli stakeholders è stata compiuta in base al rispettivo “grado di influenza”: alto, medio e basso. ‘Focal Points’ dedicati sono stati identificati in tutti gli enti ministeriali interessati e tra le autorità di gestione dei servizi, i cui standard e requisiti tecnici sono impossibili da rispettare in un contesto così particolare. Associazioni specifiche (artigiani, donne, artisti, etc.) sono state coinvolte per strategie di rigenerazione mirate a certe zone di Matrah.
La società civile è stata intercettata attraverso un comitato designato (il Matrah Community Committee) ed una serie sistematica di incontri con gli “sceicchi” (ovvero i notabili) dei quartieri dell’area di progetto.
Il dialogo non sempre è risultato e risulta facile, poiché la composizione di punti di vista e interessi diversi, spesso in conflitto, è un processo asintotico: la strada del piano/progetto MIIR verso l’operatività è ancora incerta. Tuttavia il lavoro di confronto con le parti in campo sembra avere sostanziato il MIIR di molti nulla osta e, allo stesso tempo, della complessità necessaria a superare quell’opposizione di principio proveniente dall’alto incontrata nel 2013 dal piano precedente, il MRMP.
L’esperienza del MIIR fornisce un punto di vista preferenziale per osservare le sostanziali difficoltà poste ad una pianificazione locale svolta in assenza di un quadro legislativo coerente ed un processo di governance chiaro e trasparente, temi in qualche modo essi stessi divenuti oggetto dell’incarico professionale.
Le diverse competenze degli enti preposti alla regolazione degli usi del suolo, che non si parlano e non vengono guidati da procedure comuni, si incontrano e si scontrano su un territorio la cui bellezza si assottiglia di giorno in giorno.
Allo stato attuale del paese, mentre la preparazione di una strategia spaziale nazionale è in corso ormai da un decennio, la governance della gestione del suolo appare quanto mai frazionata e incoerente.
Astratte griglie di land-use monofunzionali, vengono partorite in stanze oscure dai computer di planners del Supreme Council e proiettate sul territorio, incuranti della topografia dei luoghi. Il Ministero dell’Housing traduce in seguito tali griglie in “Krookies”, i fogli catastali che assegnano diritti edificatori stabilendo superficie edificabile, numero di piani e destinazioni d’uso, il tutto distribuito ai privati per cooptazione e lotterie. Lo spazio d’intervento della municipalità si riduce ai nastri asfaltati delle strade/autostrade, all’illuminazione pubblica e alla dotazione di verde urbano (prati e palme), che non entrano in rapporto con i lotti privati dimenticando ampie superfici interstiziali abbandonate alla sabbia del deserto. Infine, le agenzie fornitrici di servizi (acqua, fognatura, elettricità) disseminano le proprie condotte, antenne e pali elettrici in costante contrasto con la municipalità a causa dell’uso di sistemi GIS fondati su coordinate differenti.
Il krookie diviene lo strumento urbanistico principe, in un appiattimento della visione d’insieme ed una frammentazione individualistica mai capaci di guardare al territorio come un sistema complesso e delicato.
Succede così che progetti di dighe di protezione alle piene vengano bloccati perché insistenti su proprietà privata, che i letti dei wadi vengano regolarmente edificati mettendo a repentaglio idraulico interi quartieri residenziali e che le montagne siano indiscriminatamente spianate ed affettate per fare posto a ripetitive serie di ville monofamiliari.
A Matrah, nella città antica, la parcellizazione dei suoli è composta da un’infinità di tessere che producono la pregevole diversità funzionale del suo tessuto urbano e, contemporaneamente, il rischio di condurre ad una congestione paralizzante. Nella zona di margine, attestata sull’autostrada, le particelle si fanno più ampie, gli edifici più alti e la ricchezza urbana proporzionalmente decrescente.
Al centro dell’area di progetto si trova un paradosso archetipico di questo sistema, un fuori-scala che ne mette alla luce l’insidia. La montagna centrale, la stessa che con la propria scultorea presenza disegna l’inconfondibile skyline di Matrah in uno spazio di 80 ettari, altro non è che un lotto edificabile al 60% per 5 piani, al netto di strade e opere di urbanizzazione. Un diritto che, se esercitato, cancellerebbe gran parte del fascino del luogo.
Questa è la sfida più grande del MIIR, la produzione di un sistema di regole e l’invenzione di sistemi negoziali alternativi per compensare i diritti edificatori requisiti. Un sistema che risulti accettabile e credibile a una struttura politica e sociale ancora troppo poco consapevole della fragilità del proprio territorio.
Ciò che manca, in sintesi, è una visione d’insieme sullo sviluppo urbano e territoriale del paese. In questo senso, l’esperimento su Matrah si pone come potenziale laboratorio per un futuro diverso dell’intera città.
La micro-zonizzazione, le urban guidelines e la guida tipologica per lo spazio pubblico prodotte nell’ambito del MIIR non possono aspirare a divenire un rigido strumento urbanistico in assenza di un quadro normativo pronto ad accoglierle. Possono però indicare una direzione alternativa alla prassi corrente dello sviluppo urbano che sposti l’attenzione sull’insieme piuttosto che sul singolo lotto, ingenerando un processo atto a ristabilire in forma condivisa le priorità, i valori, i vincoli e le relazioni.
Il futuro di questo progetto, ad oggi in corso, andrà seguito con la curiosità di scoprire se il vecchio concetto di ‘contesto’ potrà aiutare un luogo straordinario a non perdere per sempre le proprie qualità.